이런 상황이면 바로 전화 주세요
- 여러 층에서 같은 시기에 배수 민원이 들어온다 — 한 세대 문제가 아니라 건물 배관 문제
- 저층(1~2층)이나 지하층 화장실·탕비실로 먼저 역류한다
- 지하 집수정으로 물이 내려오는 속도가 눈에 띄게 느려졌다
- 몇 달 간격으로 스프링 관통을 반복하는데 같은 라인이 또 막힌다
- 관리소 인수인계 자료에 배관 세척 이력이 한 줄도 없다
건물 배관 고압세척은 세대 안 가지관을 뚫는 일과 다른 종류의 작업입니다. 강남하수구가 관리소·건물주 분들께 먼저 드리는 말씀은 "여러 층에서 동시에 증상이 나오면 세대가 아니라 건물"이라는 것입니다. 각 층 화장실·탕비실·주방에서 내려온 물은 층마다 횡주관을 지나 입상관(세로관)으로 모이고, 지하에서 다시 큰 횡주관을 타고 외부 맨홀로 나갑니다. 이 공용 구간이 좁아지면 위층에서 쓴 물이 아래층으로 먼저 올라오고, 지하 집수정으로 내려오는 물이 줄어듭니다. 세대마다 불러서 뚫어 봐야 공용관은 그대로이므로 민원이 돌아가며 반복됩니다.
세척이 들어가는 지점은 청소구(소제구)입니다. 입상관 최하단, 횡주관이 꺾이는 지점, 지하 천장 배관에는 뚜껑을 열 수 있는 청소구가 있고, 이 위치를 도면과 현장에서 먼저 확인해야 어느 구간을 어느 방향으로 세척할지 정할 수 있습니다. 청소구가 없거나 콘크리트에 묻힌 구축 건물은 배수구·맨홀에서 역방향으로 접근하거나, 필요한 자리에 청소구를 새로 내는 방법을 현장에서 검토합니다.
테헤란로 오피스와 먹자골목 상가, 세척 계획이 다른 이유
역삼동·삼성동 테헤란로 변 오피스 건물의 공용관에는 화장실·탕비실 배수가 대부분입니다. 휴지 찌꺼기와 세면 비누 성분, 정수기·커피머신 배수의 스케일이 관 벽에 천천히 쌓이는 유형이라 오염 속도가 느린 대신 라인이 길고 층수가 많습니다. 세척은 입상관 단위로 나눠 위에서 아래로 내려가며 잡습니다.
반면 역삼역·서초동 먹자골목 상가 건물은 각 층 주방의 기름 배수가 한 횡주관으로 모입니다. 기름이 굳은 관은 물로만 밀어서는 벗겨지지 않아 노즐 종류와 압력, 온수 사용 여부를 다르게 잡아야 하고, 그리스트랩이 있는 매장과 없는 매장이 섞여 있으면 어느 매장 후단부터 오염이 시작되는지 내시경으로 짚어 둡니다. 문정동 법조타운 오피스나 가든파이브 상가처럼 한 건물 안에 두 유형이 섞인 곳은 라인별로 계획을 따로 세웁니다.
관리소·건물주가 미리 준비해 주실 것
배관 도면(없으면 준공도면의 위생설비 도면), 최근 민원이 들어온 층·호수 목록, 그리고 물 사용을 제한할 수 있는 시간대입니다. 세척 중에는 해당 라인의 위층 세대·사무실이 물을 쓰면 세척수와 섞여 내려오므로, 라인별로 짧게 물 사용 중단을 요청하는 입주사 공지문이 필요합니다. 강남하수구는 공지문 초안을 함께 준비해 드리고, 오피스는 퇴근 후 야간, 상가는 마감 후 새벽으로 일정을 잡습니다.
비용이 갈리는 기준
건물 배관 세척 비용은 건물 규모 하나로 정해지지 않습니다. 세척 구간 수(입상관 몇 라인, 지하 횡주관 몇 구간), 관경, 층수(호스 길이와 세척 시간), 청소구 유무(없으면 접근 작업이 더해짐), 오염 종류(기름·스케일·슬러지에 따라 노즐과 회수 방식이 다름)로 갈립니다. 현장 확인 후 라인별로 나눠 확정 금액을 먼저 말씀드리고, 동의하신 구간만 작업합니다.
범위 밖
배관 교체·라이닝 공사, 옥상·지하 방수 공사, 정화조 청소(구청 지정 분뇨수집운반업체의 일)는 이 페이지의 작업이 아닙니다. 세척 중 관 파손이나 처짐이 확인되면 내시경 화면과 함께 상태를 설명드리고, 교체가 필요한 구간은 별도로 안내합니다.
작업 진행 순서
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01 · 도면·청소구 확인
위생설비 도면과 현장에서 청소구 위치·라인 구성을 확인하고 구간을 나눕니다
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02 · 입주사 공지·일정
라인별 물 사용 제한 시간을 정해 공지문 배포, 야간·새벽 작업 일정 확정
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03 · 구간별 고압세척
입상관은 위→아래, 지하 횡주관은 청소구에서 맨홀 방향으로 세척, 슬러지 회수
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04 · 전후 내시경·보고
세척 전후 내부 촬영을 비교해 라인별 상태를 정리한 기록을 드립니다
현장 사진
자주 묻는 질문
관리사무소인데 동 전체가 아니라 문제 라인만 세척할 수 있나요?
가능합니다. 민원이 나온 층·호수를 알려주시면 그 세대들이 공유하는 입상관과 지하 횡주관 구간만 잘라서 세척합니다. 다만 같은 지하 횡주관에 합류하는 다른 라인이 이미 좁아져 있으면 세척한 라인의 물이 내려가다 다시 막히므로, 합류 지점은 내시경으로 같이 확인해 드립니다.
입주사 영업 중에도 작업이 가능한가요? 물을 얼마나 못 쓰나요?
세척 중인 라인의 위층만 잠시 물 사용을 멈추면 되고, 다른 라인은 평소처럼 쓸 수 있습니다. 라인 하나에 보통 한두 시간 단위로 끊어 진행하므로 그 시간대만 공지하면 됩니다. 오피스는 퇴근 후, 상가는 마감 후로 잡으면 영업에 지장이 거의 없습니다.
세척 후 얼마나 가나요? 정기 주기는 어떻게 잡나요?
오피스 화장실 라인과 상가 주방 라인은 오염 속도가 다릅니다. 첫 세척 때 라인별 내시경 상태를 보고, 기름이 몰리는 라인은 짧게, 화장실 라인은 길게 주기를 따로 잡아 드립니다. 한 건물 안에서도 라인마다 주기가 다른 게 정상입니다.
청소구가 없는 구축 건물은 어떻게 하나요?
지하 배수구나 외부 맨홀에서 역방향으로 호스를 넣어 세척하거나, 자주 막히는 지점에 청소구를 새로 설치하는 방법이 있습니다. 어느 쪽이 맞는지는 배관 재질과 접근 여건을 보고 현장에서 정하며, 청소구를 내 두면 이후 관리 비용이 줄어드는 경우가 많습니다.
세척 전후 사진·보고서를 입주자대표회의에 낼 수 있나요?
네. 라인별 세척 전후 내시경 화면, 회수한 슬러지, 작업 일시와 구간을 정리한 기록을 드립니다. 관리소 결재나 입주자대표회의 보고, 장기수선 계획 근거 자료로 그대로 쓰실 수 있는 형태로 정리해 드립니다.