옥상 배수구 막힘은 비가 올 때 알게 되고, 알았을 때는 이미 꼭대기층 천장에 얼룩이 생긴 뒤입니다. 강남하수구가 삼성동·청담동 상가 건물과 방이동 상가주택 건물주 분들께 드리는 말씀은 하나입니다 — 옥상은 일 년에 두 번, 6월 장마 전과 10~11월 낙엽철에 올라가 보시라는 것. 이 글은 그때 무엇을 어떤 순서로 볼지, 거름망이 어디까지 막아 주는지, 어디부터 부르는 게 맞는지를 정리한 건물주 점검표입니다.
옥상에 물이 고이면 생기는 일
옥상 배수구(루프드레인)가 막히면 빗물은 옥상 바닥 방수층 위에 그대로 고입니다. 방수층은 물이 흘러 빠지는 것을 전제로 만든 것이라, 며칠씩 물에 잠기면 약한 이음부·균열로 물이 스며들어 꼭대기층 천장으로 내려옵니다. 겨울에는 고인 물이 얼었다 녹으며 방수층을 들뜨게 하고, 얼음이 배수구 입구를 막아 해빙 때 한꺼번에 넘칩니다. 그래서 옥상 물고임은 배수 문제이면서 동시에 방수 수명을 갉아먹는 문제입니다. 다만 방수 공사 자체는 저희 범위 밖이고, 이 글은 물이 빠지게 만드는 쪽만 다룹니다.
막히는 것들 — 낙엽만이 아닙니다
옥상 드레인에서 걷어내는 것을 순서대로 꼽으면 낙엽, 흙과 모래, 비둘기 깃털과 둥지 재료, 에어컨 실외기 주변에 쌓인 담배꽁초·비닐, 그리고 옥상 우레탄 방수 도막이 갈라지며 떨어진 조각입니다. 낙엽은 가로수가 많은 삼성동·청담동 이면도로 건물에서 압도적이고, 도막 조각은 방수한 지 오래된 건물에서 흔합니다. 흙은 화분이나 옥상 텃밭이 있는 건물에서 비만 오면 배수구로 흘러듭니다. 이 중 도막 조각과 젖은 흙은 드레인 입구가 아니라 입상관 안에서 굳기 때문에 손으로 걷어내는 것으로는 안 빠집니다.
장마 전 6월 점검 순서
- 드레인 뚜껑을 엽니다. 격자 뚜껑이나 돔형 커버를 들어 올려 그 아래 낙엽·흙을 손으로 걷어냅니다. 뚜껑이 녹으로 고착되어 있으면 억지로 뜯지 말고 그 상태를 사진으로 남깁니다.
- 물을 부어 봅니다. 양동이 두세 개 분량을 드레인에 부어 바로 빨려 들어가는지 봅니다. 잠시 고였다가 천천히 빠지면 입상관 어딘가가 좁아진 것입니다.
- 홈통 아래를 확인합니다. 지면으로 내려가 외벽 홈통 끝과 우수받이를 봅니다. 위에서 부은 물이 아래로 나오는지, 우수받이 그레이팅 아래에 낙엽이 차 있지 않은지 봅니다.
- 옥상 바닥 물 자국을 봅니다. 비 온 뒤 며칠 지나 올라갔다면 바닥에 남은 물 얼룩 자국이 어느 배수구 쪽으로 몰려 있는지로 막힌 배수구를 짐작할 수 있습니다.
낙엽철 10~11월 — 가로수 많은 건물의 주간 루틴
가로수가 옥상 높이까지 자란 건물은 낙엽철 두 달 동안 매주 한 번 드레인 위 낙엽만 걷어내도 장마 때 사고가 크게 줄어듭니다. 삼성동 봉은사로 변, 청담동 이면 도로처럼 은행나무·플라타너스가 많은 곳은 하루 바람에 드레인이 덮이는 날도 있습니다. 관리인이 있는 건물은 주간 루틴에 넣고, 없는 건물은 11월 말에 한 번 더 올라가 겨울 전 상태를 확인해 두는 것이 맞습니다.
거름망·낙엽 방지캡의 한계
드레인 위에 씌우는 거름망과 돔형 낙엽 방지캡은 낙엽이 입상관 안으로 들어가는 것을 막아 줍니다. 그러나 망 위에 낙엽이 쌓이면 물이 망을 통과하지 못해 결국 같은 일이 벌어집니다. 망은 “낙엽이 관 안으로 들어가 굳는 것”을 막는 장치이지 “옥상에 물이 안 고이게 하는 장치”가 아닙니다. 망을 씌웠다면 그 망을 털어 줄 사람이 있어야 하고, 그 사람이 없는 건물은 망보다 점검 날짜를 정해 두는 편이 낫습니다.
여기부터는 부르는 게 맞습니다
손이 닿는 범위를 비우고 물을 부었는데도 천천히 빠지거나 아예 안 빠지면 입상관 안에서 막힌 것입니다. 이 경우 드레인에서 아래로 스프링·고압 호스를 내리거나, 지면 우수받이에서 위로 고압 노즐을 올려 세척해야 합니다. 옥상 접근이 가능한지, 배수구가 몇 개인지, 몇 층 건물인지를 미리 알려주시면 장비를 맞춰 갑니다. 작업 내용과 비용이 갈리는 기준은 우수관 막힘 · 옥상 배수구 · 홈통 · 베란다 우수관 페이지에 정리해 두었습니다. 지면 우수받이와 맨홀까지 찬 건물은 옥외 하수관·맨홀 준설과 함께 봅니다.
빌라·상가주택 옥상은 누가 관리하나
방이동·삼성동의 상가주택과 빌라는 관리인이 없어 옥상에 아무도 안 올라가는 건물이 많습니다. 꼭대기층 세입자가 천장 얼룩을 알리기 전까지는 옥상 상태를 아무도 모릅니다. 이런 건물은 건물주가 직접 계절 점검을 하거나, 꼭대기층 세대에 드레인 뚜껑 열어 보기만 부탁해 두는 것으로도 큰 차이가 납니다. 여러 건물을 가진 건물주라면 6월·11월 두 번의 옥상 점검을 건물 배관 정기관리에 묶어 두는 방법도 있습니다.
자주 묻는 질문
옥상 배수구를 직접 뚫어도 되나요?
드레인 뚜껑을 열어 손이 닿는 낙엽·흙을 걷어내는 것까지는 직접 하셔도 됩니다. 다만 철사나 긴 막대를 입상관 안으로 밀어 넣는 것은 권하지 않습니다. 막힌 것을 더 깊이 밀어 넣어 층 사이에 박히게 만들면 위에서도 아래에서도 닿지 않는 자리가 됩니다. 손이 닿는 범위를 비운 뒤에도 물이 안 빠지면 그때는 부르시는 것이 맞습니다.
옥상은 멀쩡한데 꼭대기층 천장이 젖어요.
옥상에 물이 안 고이는데 천장이 젖으면 배수구 막힘보다 방수층·파라펫(난간벽) 이음부·우수관 이음부 쪽입니다. 반대로 비 온 다음 날 옥상 한쪽에 물이 남아 있으면 배수구 막힘이 먼저입니다. 두 경우는 부르는 곳이 다르니 먼저 옥상에 올라가 물 자국을 확인하세요.
옥상 배수구가 두 개인데 하나만 막혀도 문제인가요?
문제입니다. 옥상은 배수구마다 물이 흘러가는 구역이 나뉘어 있어, 한쪽이 막히면 그 구역의 물은 다른 배수구로 넘어가지 못하고 고입니다. 두 개 중 하나가 막혔다면 옥상의 절반은 배수가 안 되는 상태이고, 남은 하나에 부담이 몰려 그쪽도 빨리 막힙니다.